私が持ち家派な理由～マンション購入を迷われている方へ

こんにちは。Ryo3です。
実はゆかちゅうが生まれる時、マンションを購入しました。
ゆかちゅうが生まれてもうすぐ1年。
ということは、この新居に引っ越して1年…早いものです。
今回は、忘れないうちにマンション購入の時に考えたあれこれを書き出しておこうと思いましたので、記事を作成しています。

私自身はゴリゴリの持ち家派ですが、賃貸派の方の意見を否定するようなことは書くつもりはありません。
賃貸VS持ち家、どちらが良いかの結論は「人による」「状況による」です。
この記事では、大都市、およびその近郊に住んでいる方で、

「マンション購入を考えていて、最後の一押しが欲しい」

「今は賃貸だけど、いずれはマンション購入も考えたい」

そんな方々に読んでほしいと思います。もちろん、すでにおうちをお持ちの方、一生賃貸で暮らしていくと固い決意を持っている方にも読み物として楽しんでいただきたいと思います。

ゆかちゅう

不動産買うのって勇気いりそう…

ちゅーたん

わが家を購入する時も大変だった。●千万の借金だからな。
契約書にサインする時は手が震えたぞ。

なお、本記事の内容は個人の感想です。
私は不動産のプロでも何でもありません。
結論として都市部のマンション購入を勧めていますが、それは経済的なメリットの観点からの話であり、土地への愛着、親族の都合、仕事の都合、など資産価値よりも優先すべき『人として大事な要素』があることは承知しております。
また、経済的なメリットの観点からいっても、勤務先の家賃補助が賃貸の方が手厚いとか、親が住んでいるマンションを相続する予定だとか、無理にマンションを購入するより経済合理性の高い状況はいくつも想定できます。
私の主張する内容に反している方も、ご自身の決断に自信をもって、読み物として当記事を楽しんでいただければ幸いです。（Ryo3）

ちゅーたん

賃貸と持ち家各要素の比較

いろいろなところで散々議論されていることですので、この記事の中で改めて各要素をこまごまと議論することはしません。
賃貸マンション（アパート）と分譲マンションのメリット、デメリットについては、ササっとAIに表にまとめてもらいました。
下記、各要素の比較をご覧ください。
本記事は以下を前提に主張を展開します。

ゆかちゅう

賃貸は、「安くて身軽、低リスク」
分譲は、「高品質、高い資産性」
がメリットよね

ちゅーたん

その認識だな。
メリットの逆がそのままもう一方のデメリットになっている。

本題：私が持ち家派な理由

以下、展開するのはあくまで私の持論です。
持ち家がいいのか、賃貸がいいのかは、ご自身の考え方、お住いの場所、家族構成、ご両親の資産状況等でベストな選択が変わってきますので、基本的に「経済的なメリット」を上げていきます。
なお、「持ち家」は都市部を想定した主張となります。
地方、郊外は考え方が異なると思いますのでご了承ください。

①お家の『持たざるリスク』

家には『持たざるリスク』があります。
持たざるリスクとはすなわち、『所有していないことによる不利益』です。
以下、説明します。

ここ最近、物価がものすごいスピードで上がっていると思いませんか？
私が学生の時は、おにぎりなんかコンビニで100円で買えました。もっと前まで遡れば、ハンバーガーはマックで60円でした。

今はどうでしょうか？
コンビニのおにぎり、安いものでも一つ140円とかが当たり前になってますし、ハンバーガーも一つ190円になりました。
つまり、物価が上がっていますね。
近年の円安、原油高に伴って、どんどん物価が上昇しているのです。
（各企業の商品仕入れコストの増加が消費者に跳ね返っています）

実は物価って、上がるのが当然というか、政府が上がるようにコントロールしています。
世界各国、大体年率で2%ずつ、CPI（消費者物価指数、つまり物価）が上がるように目標を立ているわけです。

『日本銀行の「物価安定の目標」をめぐる経緯と論点』　皆川 純子

日本は2013年からデフレ脱却を掲げて毎年2%のインフレ目標が設定されています。
政府の目標として物価を上げると言っているのですから、上がらないとむしろ批判されるわけです。（ここ最近は行き過ぎですが…）
というわけで、少なくともこの方針が撤回されるまでは、物価は上がって当然というわけですね。

さて、このCPI、不動産も組み込まれています。
ということは、不動産価格もまた、毎年「上がって当然」と考えてよいわけです。
すなわち、購入が後になればなるほど、不動産価格は上昇し、「あの時買っておけばよかった」となるわけですね。
これが、不動産の『持たざるリスク』です。

この『持たざるリスク』、不動産を持ってしまえば強いメリットになります。
家を買うときに数千万の住宅ローンを組みますが、変動金利は物価上昇率2%には程遠いわけですから、差分がそのまま「お得に借金をした」とも考えられるわけです。
つまり、借金をした後に勝手に日本円の価値が下がって、相対的にお得になっていっているわけですね。
そのうえ、住宅ローン減税なるものまでついてきます。
住宅ローン借入残高の最大0.7％が最大13年間毎年返ってきますから、うまく使えばさらに「お得に借金」できてしまうわけです。

例えば、変動金利が1%で、物価上昇が2%、住宅ローン減税が0.7％返ってくるなら、ざっくり計算で2%+0.7%－1%＝1.7%となり、毎年1.7%も得することになります。
5000万円のお家なら、初年度は85万円ものお金を得している計算になります。
（厳密には実際に返ってくるお金は住宅ローン減税分35万円のみ。50万円は相対的に得したという期待値的計算）
わが家も昨年住宅ローンを組んでますが、最近の金利上昇局面においてなお、住宅ローン減税のおかげで「お得に借金」状態を維持できています。

ゆかちゅう

借金がお得だなんて正気で言ってるの？？

ちゅーたん

正気も正気だ。
上で書いたとおり、低金利の借金はとってもお得なんだ。
ローン残高は物価上昇にはついてこないからな。
長期間保有するほど、このメリットは感じやすくなると思う。

わが家は事業を興す予定はいまのところないので、与信（銀行から借りれるお金の限度額）を寝かせておくのがもったいなかったというのもある。
もし時間を戻せるなら、結婚した瞬間に家を買いたかったと思っている。
もっと言えば、給与収入のあった博士学生の時に一人用マンションを買っておくべきだったとさえ思う。結果論だがな。

②お家を買うまでのランニングコスト

ここ数年、コロナの影響で都市部の不動産価格が上昇しています。
マンション購入について調べていれば、「今は買い時じゃない」と、そんな声も耳にすることでしょう。
しかし、「いずれ家を買う」と決めているなら、今住んでいる賃貸の家賃はランニングコストとして計上すべきです。

仮に、5000万円の家を検討しているとしましょう。（諸経費込み）
今住んでいるのは、月15万円のアパートです。
現在マンションが高騰しているという理由で、5年間待ってみます。
その間、15万×12ヵ月×5年＝900万の家賃コストがかかっています。
この場合、以前5000万だったマンションが5年後に4100万まで値下がりしてようやくとんとんだったと考えることができますよね。
4100万円まで値下がりしていなければ、「あのとき買っておけばよかった」となるわけです。

これって、毎年2％の物価上昇目標を掲げている国に住んでいるわけですから、かなり期待値が低い行動だと思いませんか？
この例だと、「マンション価格が5年で20％下落する」ことに賭けている行動ですね。
そんなわけで、家を買うと決めた瞬間こそが、マンションの買い時だと考えられます。

ちなみに、不動産価格が高騰すると、賃貸マンション（アパート）の賃料も上がっていきます。
不動産価格が上昇しているのに賃貸価格を上げないと、大家さんの「利回り」が減ってしまうからですね。
最悪の場合、不動産価格が下落するまで待っている間に、賃料も高騰してしまい、さらにランニングコストがかさむことも考えられます。

ゆかちゅう

家を買うまでの賃貸料金はランニングコストって本気？
そういうもんじゃないんじゃないの？

ちゅーたん

厳密には「家を買うと決めてから」「家を買うまでの」家賃をランニングコストとして計上すべきと考えている。
一生賃貸派の方は家を買わないわけで、その場合家を買うまでのコストというものが存在しないからな。

③割安な住居費

『分譲マンションの住居費は賃貸よりも割高』
これは嘘です。
これをかます方は、たいていの場合建物施設のグレード、立地や築年数、平米数などの価格に関する重要な要素を伏せた主張を展開しています。（完全に同一な条件の物件例を用意するのが困難というのもあります）
分譲マンションと賃貸マンション、違いは何でしょうか？
そう、「大家さんが誰か」の一点だけです。
分譲マンションの大家は自分自身、賃貸マンションの大家さんはどこかの投資家か企業でしょう。
大家さんの取り分がない分、分譲マンションの方が住居費が割安と考えるのが当然です。

賃貸マンション（アパート）というのはたいていの場合大家さんの「利回り」をよくするために建物や設備がチープに設計されています。（利回り＝年間賃料／物件価格）
建物と施設がチープだから住居費が安いだけで、同じ条件で比べれば大家さんの取り分が入っている分賃貸の方が割高と言えます。
なお、分譲マンションにおける管理費、修繕積立費は賃貸物件の賃料と共益費、礼金にあらかじめ入っていますのでこれも同条件です。

そういうわけで、より割安な方に早く住み替えたいというのは当然の論理です。

ゆかちゅう

わが家はわたしが大家さんね！もう決めたから！

ちゅーたん

別に構わないけど…どうせ俺たちに管理委託するんだろ？

ちゅーたん

賃貸マンションをチープだと切り捨てているが、必ずしもそうとは限らないな。
分譲マンションを一部屋買いで賃貸にしている大家さんもいるのでな。
その場合はもちろん持ち家と同じグレードのお部屋と考えられる。
ただ、たいていの賃貸は壁が薄かったり、断熱性能が弱かったりする「傾向」があるのは事実だと思う。

④高い資産価値

マンションというのは、とても土地の利用効率の良い建物です。
駅の近くに大きなマンションを建てて多数の世帯を住まわせ、近隣に商業施設や福祉施設を配置する。
これが一般的な都市計画だと思います。
人の導線、物の導線は適度に固まっていた方が効率よく引けるでしょう。
というわけで、駅の近くで、各種施設が周辺に充実しているマンションは、人気が高く、とても不動産価値が高い物件となります。
都内におけるいわゆる『人気のエリア』は、これらを満たすか、再開発により近い将来満たすことが確実なエリアとなります。
駅が移転することなど滅多にないでしょうから、『人気のエリア』を選べば失敗する可能性は低くなります。

一方で、価格下落のリスクも抱えています。
一つは洪水や地震による津波などの天災でその土地が使えなくなってしまうパターンです。
滅多に起きないことですから、過度に心配する必要はないかなと思います。
事故が起きるかもしれないから車、飛行機に乗らないと言っているようなものです。
ただ、そのリスクがあることだけはちゃんと認識しておかなければなりません。

もう一つは、需要が減少するパターン。
現在、日本の人口は少子化により減少中です。
これを理由に、そのうちマンション価格の下落が起きるという方がいます。

厚労省の推計によると、現在1億2000万人の人口が2040年には10%減、2070年にはなんと9000万人を割るとのことです。（30%の減少）

厚労省HP『人口の推移、人口構造の変化』

人口減少とともにマンションの需要減が起きて価格下落…。
もっともらしいロジックです。
しかし、実際、人口は全国均一に減るでしょうか？
極端な例を考えてみましょう。
日本の人口が最後の1万になったとき、その1万人、全国ばらばらに散って生活してると思いますか？
めちゃめちゃ不便ですので、多分、首都圏に固まって生活してるんじゃないでしょうか？

つまり、人口減少というのは大都市から離れた田舎、郊外から起きていくと考えるのが自然で、都市部の人口減少はより緩やかになるはずです。
この考え方でいけば、全国の人口が30％少なくなったからといって都市部のマンション需要が30％減少するとは考えられません。
物価上昇率を打ち消すほどの下落幅はないんじゃないか、というのが私の考えです。
実際、2025年現在、すでに人口減少は始まってますが、不動産価格は上昇傾向を保っています。

いずれにせよ、分譲マンション購入の場合は、どこかのタイミングで家を「売却」することができます。
賃貸の場合は掛け捨て保険のように支払った住宅費が戻ってきませんので、不動産価格がどんなに値下がりするリスクがあっても、「ゼロ」よりは確実に有利に資産を積み立てられると考えられます。

ゆかちゅう

少子高齢化社会、ほんと深刻よね

ちゅーたん

難しい問題だし解決している国は無いと言ってよさそうだが、これについては政府の失策が大きいと思っている（個人の感想です）。
すでに少子化が長期間続いており、人口が減少することは避けられない。
その場合でも資産価値を保てるよう、都市部の不動産を選びたいところだ。

私のおうちについて

購入について

※住んでいる地域が特定されかねないので、具体的な情報については記載を避けます。
私が購入したお家は、駅から徒歩数分、まわりに商業施設、飲食店、福祉施設、病院などなど充実しており、生活のすべてが徒歩10分圏内で収まります。
もうすぐ購入から1年経ちますが、買った時の値段からすでに推定売却価格は10%以上上昇しています。危うく買えなくなるところだった…。
（マンションの価格チェックには『マンションレビュー』というサイトがおすすめです。）

わが家は、その前に住んでいた賃貸の家賃と、購入したお家の月々の住居費（ローン＋管理費修繕費）が、ほぼ一緒になるように予算を立ててお家を探しました。
夫婦そろって1年間の育休に入る予定でしたし、住居費はなるべく抑えて、その分を投資に回したかったからです。
与信をフル活用してもっとグレードの高いマンションにしようかとも思いましたが、余力を株式投資に回すので、そこまで住居にリスクを取らなくてもよいかという結論になりました。
前の賃貸の家賃と月々の支払いが同じですので、ほんと、『同じ値段でハイスペックな住居に住めてお得』という印象が強いです。
娘ものびのびしていますから、購入してよかったと、心から思っております。

出口戦略について

出口（売却）戦略についても、そんなに心配はしていません。
売却をするタイミングは、

1. 娘が高校に入るころ
2. 娘が家を出るころ（大学入学～社会人のどこか）
3. 私たち夫婦が亡くなったとき

のいずれかになると思います。
つまり、最短で15年、最長で50～60年くらいこのお家を所有するつもりです。

15年の場合は、人口減少もそれほどでもないでしょうし、物価成長が勝つでしょう。
ここ最近は減税政策（手取り増）に関心を持つ方が増えてきてますから、10年くらいの期間は政治もそのように舵を切っていく可能性が高いです。
そうなると、皆さんのお財布の中身が増えるわけですから（購買力増加）、ますますインフレが進んで、不動産所有が有利になると感じます。

さらに、政府が2020年代（なんと5年以内！）までに最低賃金1500円を掲げていますから、実現したらとんでもないことになりますね。
現在の水準から約1.4倍ですから、シンプルに考えて、5年以内に皆さんの毎月の予算が何十%も増えるわけです。
当然企業も値上げしやすくなり（というか値上げしないとお給料払えません）、めちゃめちゃなインフレを引き起こすことは必至です。
いままで与信が足りずにローン審査が通らなかった方たちが、賃金上昇により一気に住宅購入に手が届くようになります。
買えなかった人たちが買えるようになるのですから、不動産価格はさらに上昇するでしょう。
正気を疑う政策ですが、衆院選の公約に掲げた政策ですので、実現に向けた動きがなければ大きな批判を浴びることになります。
現時点で全く動きが見えませんが、どうなることやら…。
どうせノリで公約掲げただけで何も考えてない(´;ω;｀)

50～60年、つまり死ぬまで所有する場合、政治がどうなるか、インフレが続いているのか、読めないところではあります。
しかし、可能性の高いシナリオとして、『マンションの建て替え』があります。
マンションの耐久寿命は法律上は47年とされております。
これを超えてきますから、そのときは「老朽化マンション」と位置付けられるでしょう。
しかし、そうなったとき、果たして日本にどれだけの「老朽化マンション」があるでしょうか？
今日本に建っているマンションがすべて『老朽化マンション』となる経過年数です。

私は、10～20年以内に、政府が「マンション建て替え政策」を打ち出すと思っています。
だって、老朽化マンションだらけになったらとんでもなく危なくないですか？
道に崩れてきても困りますし、周りを巻き込んで普通に大事故になります。
まさしく、マンションの老朽化がいずれ『社会問題』となることは目に見えているわけです。
いつ崩れるかもわからない建物に、数百人、数千人の貴重な国民を住まわせるわけにはいきませんよね。
なので、私は、政府が補助金、減税策をもって、建て替えを推奨し始めると思っています。
マンションをお得に建て替えて、『新築』にリフレッシュする可能性があるということです。
もし建て替えまでお得にさせてもらえたら、売値が買値（＋建て替え時の手出し）を下回ることはほぼないだろうなという、淡い希望です(笑)

実際のところは、数十年後に買値の2割3割引きくらいで売れれば万々歳くらいの気持ちでいます。
ウン千万円の70％とかが手元に帰ってくるのであれば、かなり大きいですよね。
売れば老後はまあ安泰でしょうし、売らなくとも死ぬまでそのまま住んでればいいだけです。
死後は娘に相続して、大きな財産を残せます。
上で述べたとおり、政府の方針とうまく嚙み合えば買値以上の売り値で売却することもできるかもしれませんね。
答え合わせは数十年後です。

ゆかちゅう

うまくいくといいわね～

ちゅーたん

君のためにもなるべく多くの資産を残したいと思っている。
とはいえ答え合わせは数十年後だ。
もう買ってしまったわけだから、資産価値のことは気にせず忘れているくらいがちょうどよいだろう。
逆に言うと、購入するまでに勝負は決まっているともいえる。
よく検討してマンションを購入してほしいな。
購入する時は必ず出口戦略を立てよう。
生きていようが死んでいようがいずれ必ず売ることになる。
出口戦略を立てるために政治にアンテナを張るのも大事だ。
お上に逆らっては資産形成はできないぞ！

Xでのアンケート：賃貸派VS持ち家派

今回も、記事に関連するアンケートをXで実施いたしました。
過去最大の投票数となり、関心の高さがうかがえる結果となりました！

結果は、「持ち家」が60.5%、「賃貸に住んでいるけど、そのうち家を購入予定」が10.5％、「賃貸派」が28.9%でした。
購入済み／購入予定をまとめて、「持家派」が7割、「賃貸派が3割」です。

視点を変えると、「今持ち家に住んでいる方」は6割、「今賃貸に住んでいる方」は4割と言えそうです。

ゆかちゅう

アンケートに協力してくれてありがとう～

ちゅーたん

当ブログXアカウントのフォロワーさんがRyo3よりも年上っぽい方ばかりだからか、思ったよりも持ち家率が高かった。
20代～30代前半に聞くと「今賃貸に住んでいる人」がもっと多いだろうなと思う。
だが、これは「子どもが生まれたらなるべく家を買いたい」という意識の表れだろう。
わが家も、家を購入すると決断したのはゆかちゅうが生まれるからだからな。
子どもが生まれる時、あるいは成長してきたとき、「もっと良い環境を用意してあげたい」と思うことが購入の動機になっているのだろう。

ちゅーたん

そしてなんと今回、賃貸派の意見として、ブロガーさんから寄稿していただいたぞ！
育児系ブログを運営している、優太郎氏だ。
現在のお住まいは宮崎、リフォームした戸建ての借家に住んでいるとのことだ。

賃貸派：優太郎さんの意見

こんにちは。『優太郎のふぁみりーナビ』を運営しております。
優太郎です。
主に子育て世帯向けに、「お金」「育児」「教育」「知育」など色々な情報を発信しています。
私のブログを見ることで家族問題がまるっと解決する！そんなサイトとなるよう尽力しております！
よろしくお願いします！

優太郎

：https://twitter.com/yutarou_navi

私が『賃貸派』の理由

理由は日本の人口動態や資産価値などの大きな話から、住み替えのラクさや会社補助などの細かな話までいろいろあります。
ここでは特に転勤族だった私の過去のお話を一つ理由として取り上げたいと思います。

現在、私は宮崎県に住んでいますが、過去には妻と一緒に埼玉県や北海道にも住んでいました。
（宮崎もふくめ全て我々夫婦の生まれ故郷ではありません）
その時に色んな土地に住む楽しさを経験しています。

• 地元の美味しいごはん屋さん
• その地域独特の素晴らしい景色
• 祭りや地域行事

これらは旅行でも味わうこともできますが、実際に住んでみて分かることの方が多く
地元の文化やライフスタイルにどっぷり浸かることで味わうことができます。
埼玉県川越市に住んでいたころの行きつけ酒屋さんマツザキ、丸広百貨店、FMラジオNACK5！
北海道の十勝に住んでいたころの行きつけのパン屋“麦音”、日帰りモール温泉札内ガーデン温泉、グリーンパークで開催される氷祭り！
これらはきっと観光では味わえない思い出で、今でも妻と語る人生の彩りです。

お金や育児などの制限なしに考えた場合、このような経験を積み重ねていきたいねという妻との相談のもと、住み替えの効く賃貸派で行くことに決めました。 

賃貸でいくと決めた大きな理由は以下の３点です。

• 住み替えが簡単
  • ご近所トラブルや子供の勉強やスポーツ面で才能があったり、いじめなどがあったりしたときに簡単に「引っ越すか」と気軽に言えるため
• 会社補助が大きい
  • 年齢制限がありますが、現在の会社では家賃補助が自宅購入者より多いため
• 田舎ラブ
  • 資産的に価値ある物件は都市圏に集中。妻と話す中で二人とも田舎好きであるため賃貸にしました。

一生家を買わないと決めた理由

実は宮崎住まいになって長くなったころに妻と持ち家を買うか話し合うタイミングがありました。
子どもも３人となり購入するか賃貸でいるか俯瞰的な視点で真剣に話し合ったわけです。
（ノートにもまとめていたので、今回もそのノートを見返して記載しています）
ですから持ち家に素晴らしい点があることは重々承知しています。

特に自宅で作る家族の思い出とか、子供たちのふるさと意識などの無形資産は持ち家の魅力的な点ですね。
かなり迷いましたが、最終的には「なぜなぜなぜ３回分析」を行いました。
自分が幸せに感じる瞬間を白い紙に３つほど書いて「なぜそれが幸せに感じるのか」掘り下げてみたわけです。
するとそこに「快適な住環境」が含まれていなかったので私の人生には必要ないと夫婦で判断し、購入をやめました。

賃貸から賃貸への住み替え 

宮崎に来てからの話ですが、実は同じ市内で１度引っ越しました。
夫婦間で賃貸派でいく！と決めた後ですね。
子供３人では少し手狭になってきたことと、ある程度住みたい場所が固まってきたためです（中心地に行きたい！というもの）。

結果、今では家の中で走り回ったり、広めのバルコニーでBBQしたり、図書館で会社帰りにブログが書けたりできています。
（図書館がセカンドハウスみたいなものになりました笑）
子育てしていると自分のプライベートスペースが欲しくなりますが、それも自宅内に確保できたのは夫婦ともに大きいです。
あと、中心地なので祭りなども行われます。
“夫婦二人でビール飲みながら歩いて帰る“が出来るのが最高です。
子供も楽しそうでした。

ただ、残念な点もありました。
家賃が大幅UPした点と田舎とはいえ新しい住居ではない点ですね（築50年以上のリフォーム物件です）。
でも住めば都です。
現住居からの引っ越しは考えてませんが、宮崎は教育の点が都会に比べると進んでいないのは否めないので転勤／転職があれば引っ越すかもしれません。

それくらい気軽に引っ越すことを考えています。

ゆかちゅう

優太郎さん、ご意見いただきありがとうございます。

ちゅーたん

いかがだっただろうか。
優太郎氏は、元転勤族でいろいろな土地で生活してきた経験から、その土地ならではの楽しみを味わうことに大きな魅力を感じているとのことだったな。
現在のお住まいは築古の戸建てリフォーム物件とのことなので、家賃もべらぼうに高いわけではないだろう。
（推測になるが、宮崎の人口減少リスクと、5人家族という背景を加味して、マンションは狭く、戸建て購入はリスキーだという結論を出されたのだろう）
会社の家賃補助を最大限活用しつつ、一家5人でゆったり生活できるベストな選択肢であると思う。
このように、何を重視するのかについては人によって様々だ。
皆様にも、自分にとってベストな選択肢は何か、よく検討したうえでマンション購入を考えてみてほしいと思う。

ゆかちゅう

ぶしぶしベイビー

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2024年6月生まれの女の子です。 このサイトは父Ryo3と母あえが運営しています。